こんばんは、のぶをです。
住宅購入は、多くの方にとって人生で最も大きな買い物です。
そして同時に、「どのように借りるか」が将来の資産形成を大きく左右します。
今日は、住宅ローンを組む際に「どの程度頭金を用意すべきか」について、FP（ファイナンシャル・プランナー）の視点でお話ししようと思います。
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今回は、
「住宅ローンに頭金は入れるべきか？」
というテーマを、FP（ファイナンシャル・プランナー）の視点から整理します。
※本記事は特定の借入方法を推奨するものではなく、選択肢の一つを数字で検証する内容です。
結論：余剰資金があるなら「フルローン」という考え方も合理的
一般的には、
- 頭金は2割が理想
- 借金は少ない方が安心
と言われます。
しかし、資産全体で考えると必ずしもそれが最適とは限りません。
私は現在、来年の新築計画に向けて「フルローン（頭金なし）」を有力な選択肢として検討しています。
理由は主に2つです。
理由① 住宅ローン控除の活用
現在の住宅ローン控除制度では、
年末時点のローン残高 × 0.7％
が最大13年間、所得税等から控除されます。
つまり、ローン残高が多いほど控除額も大きくなります。
頭金を多く入れて残高を減らすと、
- 利息は減る
- しかし控除額も減る
という構造になります。
金利水準によっては、
「控除メリット ＞ 支払利息」となるケースもあります。
理由② 金利と運用利回りの差
現在の住宅ローン金利は、依然として低水準です。
仮に金利1％で借りられるとします。
一方、長期分散投資の期待リターンを年4％（税引後約3％前後）と仮定すると、
資金効率という観点では以下のような比較になります。
例：1,000万円を頭金に入れる場合
- ローン金利1％ → 年間約10万円の利息削減
- 運用利回り4％ → 年間約40万円の期待収益
差は約30万円／年。
もちろん、運用リターンは保証されません。
しかし長期投資では「複利効果」が働きます。
【シミュレーション】5,000万円物件・25年ローンの場合
前提条件：
- 物件価格：5,000万円
- ローン期間：25年
- 金利：1.0％
- 運用利回り：年4.0％（税引後3.18％想定）
比較結果
【図解】25年後の資産はどう変わる？
私のライフプランに基づき、5,000万円の物件を25年ローン（金利1.0%）で購入、手元の5,000万円を運用（利回り4.0%：税引後3.18%）したシミュレーションの結果をまとめました。
| 比較パターン | 購入時の頭金 | 運用に回す額 | 25年後の手元残金 |
| 1.現金一括払い | 5,000万円 | 0円 | 0円 |
| 2.頭金あり | 2,000万円 | 3,000万円 | 約1,480万円 |
| 3.フルローン | 0円 | 5,000万円 | 約2,460万円 |
※あくまで試算であり、将来の運用成果を保証するものではありません。
この前提では、フルローンの方が資産効率は高くなります。
ただし、全員に向いているわけではない
フルローンにはリスクもあります。
- 市場下落リスク
- 金利上昇リスク
- 精神的負担
- 収入減少リスク
「借金が心理的ストレスになる方」は、
資産効率より安心感を優先する方が良い場合もあります。
住宅購入は感情と合理性のバランスです。
私自身のケース
私は来年、新築を予定しています。
当初は3,000万円想定でしたが、
建築費高騰と仕様変更で最終的に約5,000万円に。
54歳で5,000万円の借入。
正直、不安はあります。
しかし、
- 退職金見込み
- 金融資産の状況
- 退職時期
- 将来の生活費
を総合的に試算した上で、
「フルローン＋手元資金運用」
という戦略を取る予定です。
なお、来年早期退職予定のため、
在職中にローン審査を受ける計画です。
まとめ：感情ではなく「数字」で考える
住宅ローンは、
- 借金だから怖い
- 早く返すのが正解
という感情論で語られがちです。
しかし本質は、
家計全体の資産最適化問題です。
- 手元資金はいくらあるのか
- 投資リターンの期待値はどうか
- 将来のキャッシュフローは安定しているか
これらを冷静に整理した上で、
自分にとって最適な選択をすることが重要です。
あなたは、
「安心を優先する住宅ローン」
それとも
「資産効率を最大化する住宅ローン」
どちらを選びますか？
人生後半戦だからこそ、
私は“感情だけでなく数字でも考える”ことを大切にしています。
ではまた。
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